Die Studie „Erdgeschosse 4.0 – Aktuelle Handlungsansätze für Projektentwickler und Stadtplaner“ des unabhängigen Analyseunternehmens bulwiengesa untersucht die Schwierigkeiten und Herausforderungen bei der Nutzung von Erdgeschossen in Stadtquartieren. So ist die Vermietung von Erdgeschossen nicht nur durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie und die Entwicklungen im Bereich des Onlinehandels schwieriger geworden. Bereits vor der Krise zeichnete sich ein Rückgang der Nachfrage nach Erdgeschosslagen ab. Einige der Gründe für das sogenannte „Ladensterben“ sind neben den Veränderungen zum stationären Einzelhandel auch steigende Baukosten und Grundstückspreise sowie die wachsende Bedeutung der Gastronomie.

Da die Diskrepanz zwischen den stetig steigenden Baukosten und den Ladenmieteinnahmen zunehmend größer wird, ist es schwierig, Erdgeschosse in Quartieren zu vermieten. Zur Veranschaulichung des Problems verweist die Studie darauf, dass die Baukosten in den A-Städten zwischen den Jahren 2009 und 2019 um etwa 20 Prozent gestiegen sind. Die Ladenmieteinnahmen in demselben Zeitraum stiegen jedoch lediglich um 12 Prozent. Auch die steigenden Grundstückspreise haben zur Folge, dass sich Eigentümer die Ladenlokale nicht mehr leisten können. Hier sind die Entwicklungen zwischen 2015 und 2019 bei den Grundstückspreisen in A-Städten zu berücksichtigen: Grundstücke sind in diesem Zeitraum um rund 115 Prozent teurer geworden. Hinzu kommen die Kosten für die aufwendigen Ausbauarbeiten, die in Erdgeschossen für ihre Nutzung erforderlich sind.

In Zusammenarbeit mit drei Projektentwicklungsunternehmen und der Bundesstiftung Baukultur wurden für die Gemeinschaftsstudie „Erdgeschosse 4.0“ Handlungsempfehlungen herausgearbeitet, die Stadtentwicklern und Projektplanern als Grundlage zur Wiederbelebung von Erdgeschossen dienen sollen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf der Etablierung von Erdgeschossen in Neubauquartieren und Stadtteilen und weniger in den Innenstädten. Laut Studienteilnehmern sind Erdgeschosse das Aushängeschild für Stadtquartiere und eine lebendige, vielfältige und sozial durchmischte Quartiersbildung. Um Leerstand zu verhindern, müssen neben innovativen Ideen auch eine finanzielle Machbarkeit gewährleistet werden. Die Analyse beinhaltet Ideen für Lösungsansätze, wie beispielsweise eine Quersubventionierung sowie ausgearbeitete Handlungsempfehlungen und einige Best-Practice-Beispiele im Bereich der Erdgeschossplanung und -nutzung.

Quelle: bulwiengesa
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Hausbesitzer sind in der Verantwortung, in ihrem Eigenheim für Sicherheit zu sorgen und unterliegen der sogenannten Verkehrssicherungspflicht. Kommt es beispielsweise zu Schäden am Haus, die eine Gefahr für andere darstellen, müssen diese vom Hauseigentümer beseitigt werden. Doch nicht nur die Immobilie, sondern auch das Grundstück muss frei von Gefahrenquellen sein und unterliegt der Verkehrssicherungspflicht. Dies gilt auch für ein unbebautes oder sogar brachliegendes Grundstück.

Nicht selten entstehen im Herbst und im Winter witterungsbedingt Schäden am Haus, ausgelöst durch Stürme oder starken Regen. Der Verband privater Bauherren (VPB) weist darauf hin, diese schnellstmöglich zu beseitigen. Denn durch starke Winde und Stürme kann es zum Beispiel zu Schäden an der Fassadenverkleidung kommen. Auch Schindeln, Bretter und Teile an den Dachgauben können sich lösen und abfallen. Dies stellt nicht nur eine Gefahr für andere Menschen dar, sondern kann auch zu Mängeln im Innenbereich des Hauses führen. So kann Regen und Feuchtigkeit durch das Dach oder die Wand in das Hausinnere gelangen und weitere Schäden anrichten.

Eine weitere Gefahrenquelle am Haus, die durch Stürme entstehen kann, sind gelöste und herabstürzende Dachziegel. Liegt das Dach an einigen Stellen frei, kann es zu Wasserschäden kommen. In der Regel kann ein gut gedecktes Dach mit der richtigen Dachneigung auch große Wassermengen problemlos ablaufen lassen. Doch ist der Regen stark und vermischt sich mit Windböen oder sogar Hagel, kann der Wasserablauf gestört werden. In diesem Fall fließt das Regenwasser in der Dachrinne nicht ordnungsgemäß ab, sondern stockt, erhebt sich und kann stellenweise, beispielsweise an Dachgauben und Fenstern in den Innenbereich gelangen. Spätfolgen, unter anderem Energieverluste an feuchten Stellen sind dann vorprogrammiert.

Quelle: VPB
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Es ist nie zu spät für den Austausch einer alten Ölheizung gegen eine moderne und energieschonende Heizungsanlage. Dieser Auffassung ist auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Deshalb fördern sie Interessenten mit attraktiven Zuschüssen und Krediten, wenn es um das Thema energetische Sanierung geht. Während die BAFA-Förderung im Bereich Heizen lediglich den Austausch der alten Ölkesselheizung auf das Heizen mit erneuerbaren Energien bezuschusst, bietet die KfW auch weitere Fördermöglichkeiten an.

Ganz gleich, ob es sich bei der Immobilie um einen Altbau oder einen Neubau handelt, Eigentümer können bei der BAFA-Förderung mit Zuschüssen von bis zu 35 Prozent der Kosten rechnen sowie mit einer Austauschprämie für die alte Ölheizung. Ob durch den Einsatz von Solarkollektoranlagen oder Biomassen- und Wärmepumpanlagen, mit dem Austausch einer Heizanlage sparen Eigentümer langfristig Energiekosten und tragen einen wesentlichen Anteil zum Umweltschutz bei. Wer beim Heizen komplett auf erneuerbare Energien umsteigt, beispielsweise durch eine förderfähige Hybridheizung, kann den Fördersatz um 10 Prozentpunkte erhöhen und erhält vom BAFA einen Fördersatz von 45 Prozent. Charakteristisch für die BAFA ist die Auszahlung der Fördersummen.

Die Förderleistungen der KfW erfolgen in der Regel durch die Vergabe von Krediten oder Zuschüssen. Eine weitere Förderungsmaßnahme durch die KfW ist der Verzicht auf Tilgungszahlungen. Zu dem Förderprogramm der KfW gehören sowohl Komplettsanierungen als auch Nebenarbeiten, zum Beispiel im Heizraum oder Bevorratungsbehälter. Mit der KfW-Förderung können bei Einzelmaßnahmen Kredite bis zu 50.000 Euro und Zuschüsse bis zu 10.000 Euro beantragt werden. Bei einer Komplettsanierung zum Energieeffizienzhaus sind sogar Kredite von bis zu 120.000 Euro sowie Zuschüsse bis zu 48.000 Euro möglich. Weitere Informationen finden Interessenten direkt bei der KfW und dem BAFA.

Quelle: energiesparen-im-haushalt
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Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Urteil (AZ VIII ZR 35/19), dass Erwerber eines Hauses bereits nach zwei Jahren gegenüber ihren Mietern eine Eigenbedarfskündigung geltend machen können. Denn gemäß § 577 a Abs. 1 BGB muss seitens der Erwerber die dreijährige Kündigungssperre dann nicht eingehalten werden, wenn Personen aus derselben Familie Eigenbedarf anmelden. Dies gilt auch dann, wenn das Ehepaar bereits geschieden ist. Laut Mietrecht werden getrennte Ehepartner auch nach der Scheidung als Familienmitglieder angesehen.

Im vorliegenden Fall erwarb eine Familie mit zwei Kindern im Jahre 2015 ein Einfamilienhaus von dem Vater des Ehemannes, welches bereits seit dem Jahre 2001 vermietet war. Beide Ehepartner waren als Eigentümer des Hauses im Grundbuch eingetragen. Das Erwerber-Ehepaar lebte seit 2013 in Trennung, im Jahre 2017 wurde die Ehe geschieden. Da die Ehefrau mit den beiden Kindern und ihrem neuen Lebenspartner das Einfamilienhaus bewohnen wollte, meldeten die geschiedenen Ehepartner Eigenbedarf an. Die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wurde sowohl vom Amtsgericht Soest als auch vom Landgericht Arnsberg für wirksam erachtet, auch wenn die eigentliche Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf von drei Jahren noch nicht abgelaufen war. Beide Gerichte berufen sich auf § 577 a Abs. 1 BGB, nach welcher Mitglieder aus dem engeren Familienkreis von dieser Frist nicht betroffen sind.

Auch die Revision der Mieter vor dem BGH hatte keinen Erfolg. Der BGH ist der Auffassung, dass die geschiedenen Ehepartner trotz der Scheidung mietrechtlich als Familie angesehen werden müssen. Denn laut BGH sind diejenigen Personen als privilegierte Familienangehörigen anzusehen, denen auch ein Zeugnisverweigerungsrecht bei einem Zivilprozess zustehen würde. Familienangehörigen steht gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO trotz einer Trennung oder einer Scheidung ein Zeugnisverweigerungsrecht zu. Dasselbe gilt laut BGH auch für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.

Quelle: BGH
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Viele Hauseigentümer träumen von einem eigenen Wintergarten, in dem sie auch an kalten Herbst- und Wintertagen einen Ausblick in die Natur genießen können. So spielen vor allem die großflächigen Fensterfronten und die Bauweise eine wichtige Rolle. Denn wer stolzer Besitzer eines Wintergartens ist, möchte möglichst viel Zeit darin verbringen und es sich besonders gemütlich machen. Baulich kann der Wintergarten komplett oder zum Teil in das Haus integriert sein oder als Hausanbau erweitert werden. Dabei sind – je nach Bundesland – die örtlichen baurechtlichen Bestimmungen zu beachten.

Um eine gute Energiebilanz zu gewährleisten, bestehen die Fenster eines Wintergartens in den meisten Fällen aus Isolierglas. Dieses zeichnet sich durch seine guten Dämmeigenschaften aus. Sowohl an sonnigen Wintertagen als auch im Sommer bietet es sich an, an den Fenstern spezielle Wintergartenmarkisen anzubringen und sich somit vor Sonneneinstrahlung zu schützen. Auch die Belüftung spielt in einem Wintergarten eine sehr wichtige Rolle. Dabei können Bewohner einen technisch modernes Lüftungssystem wählen, welches die Luftzirkulation automatisch über einen kleinen Computer steuert. Wer auf Technik verzichten möchte, kann mit Lüftungsklappen für einen guten Luftaustausch sorgen.

Entscheiden müssen sich Besitzer eines Wintergartens, welches Material sie für die tragfähigen Balken wählen möchten. Diese können entweder aus Holz oder aus Kunststoff bestehen. Kunststoff zeichnet unter anderem durch seine wasserabweisenden Eigenschaften aus. Der Baustoff Holz bietet eine besonders wohnliche Atmosphäre. Das gemütliche Wohnklima lässt sich allerdings auch hervorragend durch eine gute Auswahl von Wintergartenmöbeln treffen. Ein Wintergarten gilt als eine Erweiterung des Wohnbereichs und gestalterisch sind hier keine Grenzen gesetzt. Vor allem Gartenmöbel aus Teak-Holz oder Rattan erfreuen sich großer Beliebtheit.

Quelle: wohnen.de
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Der Immobiliendienstleister JLL berichtet regelmäßig über neue Trends und Entwicklungen im Immobiliensektor. Nun beobachten die Experten von JLL eine Entwicklung hin zum Bauen im Bestand. Dafür machen sie folgende Gründe aus: Neubauimmobilien sind vielerorts preislich schwer finanzierbar. Aber auch der große Flächen- und Baulandmangel in Deutschland sorgt dafür, dass das Modernisieren und Bebauen von bereits vorhandenen Objekten vielversprechende Zukunftsaussichten mit sich bringt.

Denn ganz gleich, ob es sich um Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt, um Gewerbeimmobilien oder neue Büros – Bauland wird in Deutschland immer knapper. Da es keinerlei Anzeichen dafür gibt, dass sich in den nächsten Jahren an dieser Entwicklung etwas verändert, werden Bestandsimmobilien sowohl für Privatnutzer als auch für Investoren zunehmend attraktiver. Denn viele bereits vorhandene Immobilien und als Bauland ausgewiesene Grundstücke haben viel Entwicklungspotential. Sie können so optimiert werden, dass der Immobilienbedarf besser gedeckt wird, der Wert der Immobilien steigt und sich interessante Investment- und Verdienstmöglichkeiten auftun.

Beim Ausbau und Umbau der bereits bestehenden Immobilien spielt unter anderem die Baumassenerhöhung eine wichtige Rolle. Durch den Anbau von weiteren Geschossen wird nicht nur zusätzlicher Wohn- und Nutzungsraum geschaffen, sondern auch der Wert der Immobilie und die Einnahmemöglichkeiten, beispielsweise durch Vermietungen, gesteigert. Um Immobilien attraktiver für den Markt zu machen, ist es ratsam, die Objekte zu modernisieren und die Energiebilanz zu verbessern. Handelt es sich um gewerblich genutzte Immobilien, sollte die Nutzung überprüft und optimiert werden. Dazu gehört es beispielsweise, vorhandene Arbeitswege und Abläufe neu zu strukturieren und sie auf das Gebäude abzustimmen. Wird die vorhandene Fläche optimal genutzt, steht meistens mehr Nutzungsfläche zur Verfügung, die von anderen Nutzern und Mietern in Anspruch genommen werden kann.

Quelle: JLL
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Heutzutage findet der Baustoff Lehm immer mehr Einsatzmöglichkeiten im Baubereich. Ob als Lehmplatten für den Trockenbau, als Lehmputz an den Wänden sowie in Form von Lehmsteinen oder Lehmfarbe, der natürliche Baustoff erfreut sich immer größerer Beliebtheit. Auch als Gemisch mit Stroh, Holz oder mit Mineralien kann Lehm vielseitig eingesetzt werden. Dabei zeichnet sich Lehm vor allem durch seine hervorragenden bauphysikalischen sowie baubiologischen Eigenschaften aus.

Der Baustoff Lehm besteht aus einem gleichmäßig verteiltem Gemisch aus Ton, Sand und Schluff. Baustoffe aus Lehm können überschüssige Feuchtigkeit genauso gut aufnehmen und abgeben, wie auch Wärme speichern. Lehm absorbiert Schadstoffe und vor allen Dingen beim Einsatz mit Holz wird seine konservierende Wirkung deutlich. Da die Verarbeitung von Lehm beim Bau bisher recht aufwendig war, wurde – aufgrund der vorteilhaften Eigenschaften des Baustoffs – viel in die Entwicklung von neuen Lehmbautechniken investiert. Lehmbauplatten sind ein Beispiel dafür, wie der natürliche Baustoff immer mehr Einsatz findet.

Bei der Herstellung von Lehmbauplatten werden zum Lehm oder Ton entweder Stroh- und Holzfaserspäne zur Stabilisierung hinzugegeben oder das Gemisch wird mit Schilfrohrmatten versehen. Als fertige Konstruktion eignen sich Lehmbauplatten beispielsweise gut als Decken- und Wandverkleidung oder als Vorsatzschale. Lehmplatten haben zusätzlich zu den genannten Eigenschaften auch eine gute Schallfunktion, absorbieren unangenehme Gerüche und schützen vor Strahlung. Mit einem Stahlprofil oder einer Konstruktion aus Holzrahmen können die Lehmbauplatten mithilfe von Schrauben und Nägeln montiert werden. Weitere Informationen zur Verarbeitung und den Einsatzmöglichkeiten von Lehm können auf dem Onlineportal „Ökologisch Bauen“ nachgelesen werden.

Quelle: Ökologisch Bauen
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Wer an kalten Tagen die Heizwärme in den Innenräumen seines Hauses behalten möchte, kann mithilfe von an den Fenstern angebrachten Energiespar-Plissees gute Ergebnisse erzielen. Das Anbringen dieser Zusatzisolation eignet sich nicht nur bei einfachverglasten Fenstern, sondern optimiert auch bei einer Zwei- oder Dreifachverglasung den Wärmeschutz in den Innenräumen. Im Vergleich zu anderen Fenstervorrichtungen, wie beispielsweise bei Thermorollos oder Glasfolien, unterscheiden sich wärmedämmende Plissees mit Thermoschutz durch ihre gefaltete Form.

Während die Wärmeschutzfunktion bei geradehängende Stoffen, wie bei Fensterrollos und -folien durch die Reflexion von Wärmeenergie entsteht, zeichnet sich die wärmedämmende Wirkung bei Fensterplissees durch die zweilagige Konstruktion aus. So bestehen Energiespar-Plissees aus mehreren untereinanderliegenden Wabenzellen, die mit einem Luftpuffer ausgerüstet sind. Diese Luftröhren sorgen dafür, dass sich der Wärmedurchlauf verzögert und die Energie länger in den Innenräumen bleibt. Unterschiedliche Hersteller geben an, dass sich durch Fensterplissees etwa 25 bis 30 Prozent der Wärmeenergie einsparen lassen.

Wärmedämmende Plissees gibt es in lichtundurchlässiger und abgedunkelter Ausführung. Wer bessere Energieeinsparergebnisse erreichen möchte, für den bietet sich die abgedunkelte Variante bestens an. Vor allen Dingen dann, wenn die Wabenzellen eine Aluminiumschicht enthalten. Um einen optimalen Wärmeschutzeffekt zu erreichen, ist ebenfalls darauf zu achten, dass die Plissees ordnungsgemäß direkt am Fensterflügel oder am Fensterfalz montiert werden. So wird die Isolierschicht flächendeckend am Fenster angebracht und verbindet die Fensterscheibe und den Plisseestoff zu einer weiteren wärmeisolierenden Schutzschicht. Empfehlenswert ist ebenfalls eine Maßanfertigung, durch welche der Stoff an den Dichtungsbändern sowie am Flügelrahmen überlappt.

Quelle: Bauratgeber Deutschland
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Im vorliegenden Fall (AZ 67 S 230/19) beklagen die Mieter einer Mietwohnung in der Nähe des Potsdamer Platzes in Berlin ihren Vermieter auf Zahlung von Mietminderungsansprüchen. Aufgrund einer Großbaustelle auf dem benachbarten, großen Grundstück kam es über mehrere Monate zu hohen Lärmimmissionen. Beim Einzug der Mieter in die Wohnung war das Grundstück nicht bebaut und es waren keine konkreten Bautätigkeiten geplant. Im Sommer 2018 wurde dann mit den Baumaßnahmen mehrerer Objekte begonnen. Dazu gehörten 92 Eigentumswohnungen sowie 8 Stadthäuser und 2 Gewerbeeinheiten.

Die Rechtsprechung besagt, dass Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn es aufgrund von Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken zu Lärmbelästigungen kommt. Denn die Lärmimmissionen stellen einen Mangel der Mietsache dar. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt es in der Verantwortung des Vermieters, das gemietete Objekt sowohl bei Vertragsabschluss als auch über die Laufzeit des Mietvertrages mangelfrei zu halten. Baulärm, der durch eine Großbaustelle entsteht, erfüllt nicht die Anforderungen an ein mangelfreies Mietobjekt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Lärmbelästigung direkt vom Vermieter oder von Dritten ausgeht. Jedoch bestünde kein Anspruch auf die Mietminderungszahlung, wenn die Mieter bei Vertragsabschluss Kenntnis über die geplanten Baumaßnahmen gehabt hätten.

Ebenso besteht dann kein Mietminderungsanspruch, wenn der Mietmangel den Mietern aus großer Fahrlässigkeit unbekannt wäre. Die beklagte Vermieterin ist der Auffassung, dass die Mieter aufgrund der Lage des Grundstücks in der Nähe des Potsdamer Platzes davon ausgehen hätten können, dass es in Zukunft zu Baumaßnahmen kommen kann. Das Landgericht Berlin gibt allerdings den Klägern Recht und verpflichtet die Vermieterin zur Zahlung der Mietminderung von 15 Prozent und Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basissatz zwischen März 2019 und Januar 2020. Es könne nicht zwingend davon ausgegangen werden, dass die Mieter zu Zeiten des Einzugs eine Vorstellung davon hatten, dass auf dem Nachbargrundstück Baumaßnahmen in diesem Umfang stattfinden würden. Ebenso gut hätten die Mieter annehmen können, dass das Grundstück aufgrund der Nähe zum Potsdamer Platz Eigentum des Bundes oder des Landes ist und beispielsweise lediglich als Grünanlage zur Nutzung bebaut würde.

Quelle: LG Berlin
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Bei der Einrichtung der Küche spielt auch die Auswahl einer passenden Arbeitsplatte eine wichtige Rolle. Diese soll nicht nur optisch gut aussehen und ausreichend Fläche zum Kochen, Backen und Abstellen liefern, sondern auch eine hohe Materialqualität aufweisen. Denn die Arbeitsfläche ist die meistbelastete Oberfläche in der Küche und meistens sogar im ganzen Haushalt und muss vielen Anforderungen und Beanspruchungen standhalten. Zudem soll sie eine lange Lebensdauer haben und auch noch nach Jahren gut aussehen. Eine qualitativ gute Arbeitsplatte kann bei richtiger Pflege bis zu 15 Jahre halten.

Arbeitsplatten können aus unterschiedlichen Materialien bestehen. In vielen Haushalten findet sich in der Küche eine Arbeitsplatte aus Schichtstoff. Im Vergleich zu anderen Materialien ist Schichtstoff preisgünstig und in fast allen Baumärkten in unterschiedlichen Normgrößen erhältlich. Trotz ihres leichten Gewichts ist die Arbeitsplatte aus Schichtstoff stabil und kann in unterschiedlichen Designs und Oberflächen passend zur Küche ausgewählt werden. Ein Nachteil ist, dass der Schichtstoff nicht allen Beanspruchungen standhält. Somit können Beschädigungen durch Hitze und Wasser entstehen, auch Kratzer sind schnell und stark sichtbar.

Äußerst selten dagegen finden sich Arbeitsplatten aus Glas in der Küche, auch wenn sich dieser Trend immer häufiger in modernen und minimalistisch eingerichteten Küchen durchsetzt. In der Regel wird bei Glas-Arbeitsplatten Einscheibensicherheitsglas verwendet. Dieses ist besonders beständig gegen Hitze und Wasser, zudem ist eine Arbeitsplatte aus Glas geruchsneutral und pflegeleicht. Lediglich Flecken durch Fingerabdrücke müssen regelmäßig gesäubert werden. Preislich befinden sich Arbeitsplatten aus Glas in einem höheren Bereich. Weitere Materialien, aus denen eine Küchenarbeitsplatte bestehen kann, sind Keramik, Naturstein, Kunststein und Holz. Bei der Auswahl spielen neben preislichen Faktoren und der Optik auch der Pflegeaufwand und die Beständigkeit eine wichtige Rolle.

Quelle: zuhause-wohnen
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